Le blog de la construction et de l’immobilier neuf à Toulouse et sa région

Construire Occitanie est un blog dédié à l’actualité de la construction et de l’immobilier neuf en région toulousaine (et plus généralement à l’Occitanie). Ce site est tenu par une petite équipe d’anciens professionnels du secteur qui souhaitaient partager en toute liberté leur point de vue sur l’évolution d’un secteur en pleine évolution. L’idée est de porter un regard critique mais aussi positif sur les dernières initiatives en cours au sein de notre belle région. Les articles arriveront prochainement, au fil des disponibilités des contributeurs. Bonne lecture !

Ô Toulouse ! Une ville au marché immobilier dynamique

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Toulouse est surnommée « la ville rose » pour la couleur des briques des monuments de son centre. Son histoire remonte jusqu’à l’antique TOLOSA, et la cité ainsi que les vestiges du temps se retrouvent dans sa cathédrale romane, son capitole datant de la renaissance ou encore ses allées haussmanniennes. La ville compte 511 684 habitants (1 360 829 habitants si on englobe la zone urbaine qui l’entoure), la population progresse de 1,2% par an depuis 2013. Son bassin économique dont Airbus est la figure de proue, ses universités d’excellence et son cadre de vie exceptionnel en font l’une des villes les plus attractives de France. Toulouse est la capitale européenne de l’industrie aéronautique et spatiale, mais elle est aussi l’un des hauts lieux du sport avec son célèbre club de rugby le Stade Toulousain, et est réputée pour sa gastronomie dans le monde entier.

Tout savoir en un clin d’œil : notre analyse du secteur toulousain de la construction et de l’immobilier pour le premier trimestre 2025

[Mis à jour par Ana Martin le 06/10/2025]

Au cours du premier semestre 2025, le marché de l’immobilier neuf à Toulouse a poursuivi sa dégradation, dans la continuité des tendances amorcées fin 2024. Les données publiées par l’Observer de l’immobilier toulousain confirment une situation structurellement fragile, marquée par la fin du dispositif Pinel, la baisse des volumes de commercialisation et la diminution de la demande investisseur.

  • Forte contraction des mises en vente : sur le premier semestre 2025, seuls 730 logements ont été mis en commercialisation à Toulouse, soit une baisse de 7 % par rapport au premier semestre 2024 et de 48 % par rapport à 2023. Cette raréfaction de l’offre reflète une alimentation de marché historiquement faible.
  • Chute des réservations nettes : seules 500 ventes au détail ont été comptabilisées sur la même période, en baisse de 37 % par rapport à 2024 et de 23 % par rapport à 2023. Cette diminution est directement liée à la disparition de l’effet d’aubaine Pinel et au maintien de taux d’intérêt élevés, autour de 3,5 % sur 25 ans.
  • Effondrement du segment investisseurs : les ventes à investisseurs ne représentent plus que 20 % des ventes nettes, soit environ 100 ventes sur le semestre. Par rapport au premier semestre 2024, la baisse atteint 76 %, et 68 % par rapport à 2023. La disparition de ce moteur historique déséquilibre profondément la dynamique du marché neuf.
  • Résistance des ventes à occupants : la part des ventes à occupants s’élève désormais à 80 % des ventes nettes. À l’échelle de l’aire urbaine, cela correspond à environ 790 ventes, soit une hausse de 21 % par rapport à 2024. Parmi ces ventes, 43 % concernent le segment libre, 28 % sont réalisées via le PSLA et 12 % en BRS, illustrant la montée en puissance des dispositifs d’accession sociale.
  • Offre commerciale en forte baisse : le stock disponible à Toulouse s’élève à 1 310 logements, soit une diminution de 23 % par rapport à 2024 et de 53 % par rapport à 2023. À l’échelle de l’aire urbaine, l’écoulement théorique est désormais proche de cinq mois, un seuil critique pour la fluidité du marché.
  • Prix en légère hausse dans la ville centre :À Toulouse intra-muros, le prix moyen atteint 4 840 €/m² (logements collectifs libres, hors stationnement), en hausse de 3 % par rapport à 2024. Cette évolution doit toutefois être interprétée avec prudence : le faible nombre de ventes et la présence de programmes « prime » influencent fortement la moyenne. Comme le souligne Michaël Merz, le président de l’Observer « Nous assistons à une transformation profonde du marché toulousain. Le moteur fiscal a disparu et, sans un renouvellement suffisant de l’offre, la ville s’expose à une sous-production durable. Si cette tendance perdure, la pression sur les prix risque de se réactiver dès 2026, au détriment des ménages primo-accédants et des investisseurs institutionnels. ».

Ces chiffres reflètent un marché immobilier neuf toulousain qui reste fragile et qui est loin d’être stabilisé. Le dynamisme apparent dû à la hausse des réservations cache une réalité plus complexe : d’un côté, la demande investisseur reste vive, soutenue par l’attrait de la pierre comme valeur refuge ; de l’autre, les difficultés structurelles (rareté du foncier, hausse des coûts, lourdeur administrative) freinent la fluidité du marché. Les acteurs locaux de la promotion immobilière redoutent que cette situation se pérennise et qu’une forme de sous-offre chronique compromette le renouvellement du parc, accentuant de fait les tensions sur les prix et restreignant l’accessibilité de l’immobilier neuf pour certains profils d’acquéreurs.

Quelles sont les tendances du BTP en Occitanie ?

Selon les derniers chiffres publiés par la CERC Occitanie, la région compte 36 900 logements autorisés sur les douze derniers mois à fin juillet 2025, soit une baisse de 2,3 % sur un an. En revanche, les mises en chantier progressent de 7,0 %, pour atteindre 31 300 logements sur la même période. Ces évolutions contrastées traduisent une dynamique régionale globalement moins favorable que la moyenne nationale, où les logements autorisés augmentent de 3,8 % et les mises en chantier de 6,0 %.

Les mises en vente de logements reculent nettement : 5 321 logements ont été commercialisés à fin du deuxième trimestre 2025, soit une diminution de 17,5 % sur un an. De même, les réservations en bloc baissent de 12,6 %, pour un total de 5 864 logements réservés. Du côté non résidentiel, les surfaces de locaux autorisés progressent de 7,0 % (4 081 millions de m²), tandis que les surfaces mises en chantier reculent de 9,9 % (1 848 millions de m²).

Dans ce contexte, le secteur de la construction doit s’adapter en repensant la viabilité économique de ses opérations, tout en intégrant les impératifs environnementaux et réglementaires, pour espérer renouer avec une croissance plus soutenue.

Quelles sont les perspectives d’avenir du marché immobilier neuf en début d’année 2026 ?

À l’approche de la fin de l’année 2025, le marché immobilier neuf toulousain demeure en grande difficulté. Les données publiées par l’ObserveR confirment l’installation d’une crise durable, sans signaux clairs de reprise à court terme. Malgré quelques ajustements ponctuels, la dynamique de fond reste orientée à la baisse, et les professionnels du secteur anticipent une année 2026 encore très tendue.

L’un des points les plus préoccupants concerne le niveau historiquement bas de l’offre de logements neufs. Au premier semestre 2025, seuls 730 logements ont été mis en vente dans l’aire urbaine, soit –7 % par rapport au premier semestre 2024 et –48 % par rapport à 2023. Ce déficit d’alimentation du marché pèse directement sur le volume des transactions. Mickaël Merz, président de l’Observatoire de l’immobilier toulousain et directeur de Sporting Promotion, précise : « Les volumes restent sur des niveaux historiquement bas et continuent de diminuer ».

Sur le plan des prix, la correction reste limitée. Le prix moyen s’établit à 4 490 €/m² dans l’aire urbaine toulousaine, soit une baisse de 0,4 % sur un an, et à 4 840 €/m² dans la ville centre, en hausse de 3 % par rapport à 2024 en raison du faible nombre de ventes et de la concentration sur des programmes plus haut de gamme. Cette évolution contenue des prix ne suffit pas à compenser la chute des volumes. Mickaël Merz, souligne que “les promoteurs ont perdu 15 % de leurs collaborateurs et il y aura d’autres plans de licenciements“, indiquant une fragilité accrue du secteur.

Concernant les perspectives pour 2026, le président de l’ObserveR reste très réservé. Les prévisions d’activité pour le troisième trimestre 2025 sont en recul, avec des carnets de commandes qui s’érodent et un niveau d’offre toujours insuffisant. Il avertit que “Les promoteurs toulousains restent extrêmement prudents pour la fin 2025 et surtout pour 2026. Sans mesures structurelles fortes, le marché ne pourra pas se redresser de lui-même”. Cette situation pourrait entraîner une pénurie de logements et une hausse des prix, rendant l’accès au logement encore plus difficile pour les Toulousains.

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