Le blog de la construction et de l’immobilier neuf à Toulouse et sa région

Construire Occitanie est un blog dédié à l’actualité de la construction et de l’immobilier neuf en région toulousaine (et plus généralement à l’Occitanie). Ce site est tenu par une petite équipe d’anciens professionnels du secteur qui souhaitaient partager en toute liberté leur point de vue sur l’évolution d’un secteur en pleine évolution. L’idée est de porter un regard critique mais aussi positif sur les dernières initiatives en cours au sein de notre belle région. Les articles arriveront prochainement, au fil des disponibilités des contributeurs. Bonne lecture !

Ô Toulouse ! Une ville au marché immobilier dynamique

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Toulouse est surnommée « la ville rose » pour la couleur des briques des monuments de son centre. Son histoire remonte jusqu’à l’antique TOLOSA, et la cité ainsi que les vestiges du temps se retrouvent dans sa cathédrale romane, son capitole datant de la renaissance ou encore ses allées haussmanniennes. La ville compte 493 465 habitants (1 360 829 habitants si on englobe la zone urbaine qui l’entoure), la population progresse de 1,2% par an depuis 2013. Son bassin économique dont Airbus est la figure de proue, ses universités d’excellence et son cadre de vie exceptionnel en font l’une des villes les plus attractives de France. Toulouse est la capitale européenne de l’industrie aéronautique et spatiale, mais elle est aussi l’un des hauts lieux du sport avec son célèbre club de rugby le Stade Toulousain, et est réputée pour sa gastronomie dans le monde entier.

Tout savoir en un clin d’œil : notre analyse du secteur toulousain de la construction et de l’immobilier pour le troisième trimestre 2024

[Mis à jour par Ana Martin le 11/12/2024]

Au cours du troisième trimestre 2024, le marché de l’immobilier neuf à Toulouse a révélé des signaux contradictoires, témoignant d’un contexte toujours délicat., selon les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Voici un aperçu concis des principales tendances :

  • Stagnation des mises en ventes : les lancements commerciaux restent stables par rapport au T3 2023 avec 422 lancements commerciaux. Cette apparente stagnation masque des mouvements plus profonds au sein de la demande
  • Baisse des réservations : les réservations nettes ont en effet enregistré une hausse surprenante de +46%, passant de 461 unités au T3 2023 à 801 unités au T3 2024. Ce regain d’intérêt pourrait, au premier abord, donner l’impression d’un redémarrage, mais il s’inscrit dans un environnement tendu où l’offre peine à se renouveler.
  • Plus d’investisseurs : les investisseurs, autrefois plus prudents, sont revenus en force, affichant une augmentation de +80% et représentant désormais 56% des ventes au détail, contre 45% auparavant. Cette dynamique s’explique en partie par la volonté de sécuriser des placements dans la pierre, dans un contexte économique incertain et face aux fluctuations des taux d’intérêt.
  • Hausse des ventes à occupants : les ventes à occupants progressent de +17%, atteignant 351 unités, soit un signe d’amélioration de la confiance des ménages toulousains dans leur capacité à réaliser un projet résidentiel, malgré l’inflation des coûts de construction et la hausse des contraintes réglementaires.
  • Ventes en bloc en chute libre : les ventes en bloc, autrefois un moteur essentiel de l’écoulement rapide de programmes, dégringolent de -30%, ne totalisant plus que 82 transactions. Les investisseurs institutionnels et bailleurs sociaux se montrent plus sélectifs, contraints par les tensions financières, la difficulté à réaliser des opérations rentables et les incertitudes relatives à l’avenir du marché.
  • Offre commerciale en baisse : Le stock disponible, en baisse de -38%, représente désormais 11,3 mois de commercialisation, une durée qui reste confortable mais montre surtout l’absence d’un flux important de nouveaux projets susceptibles d’élargir rapidement le choix des acquéreurs.
  • Baisse des prix : le prix de vente moyen, évalué à 4 410 €/m², a reculé de -3,4% par rapport aux 4 547 €/m² enregistrés au T3 2023. Cette baisse doit être mise en perspective avec la réalité du terrain : les promoteurs, soumis aux contraintes administratives, aux coûts élevés du foncier et des matières premières, peinent à lancer de nouveaux projets compétitifs. Comme le souligne le président de l’Observer « À partir de là, les prix ne peuvent qu’augmenter pour la suite. L’offre commerciale est en chute libre et les promoteurs sont dans le rouge. Cette baisse n’est que temporaire ».

Ces chiffres reflètent un marché immobilier neuf toulousain qui reste fragile et qui est loin d’être stabilisé. Le dynamisme apparent dû à la hausse des réservations cache une réalité plus complexe : d’un côté, la demande investisseur reste vive, soutenue par l’attrait de la pierre comme valeur refuge ; de l’autre, les difficultés structurelles (rareté du foncier, hausse des coûts, lourdeur administrative) freinent la fluidité du marché. Les acteurs locaux de la promotion immobilière redoutent que cette situation se pérennise et qu’une forme de sous-offre chronique compromette le renouvellement du parc, accentuant de fait les tensions sur les prix et restreignant l’accessibilité de l’immobilier neuf pour certains profils d’acquéreurs.

Quelles sont les tendances du BTP en Occitanie ?

Selon les chiffres du CERC Occitanie, on dénombre 37 916 permis de construire (logements autorisés) en Occitanie (– 8,9% sur un cumul des 12 derniers mois) et 27 577 mises en chantier (– 19,4 % sur un cumul des 12 derniers mois).

Par rapport au T3 2023, les ventes totales de logements neufs du T3 2024 dans l’aire urbaine de Toulouse sont en baisse de -25 %. La diminution des mises en vente de logements et le ralentissement du secteur du BTP s’expliquent par un ensemble de facteurs conjugués, illustrés notamment en Occitanie, où le marché se révèle moins dynamique que dans le reste de la France selon une étude de l’INSEE. D’une part, la hausse des coûts de construction (due à l’inflation sur les matériaux, l’énergie et la main-d’œuvre) freine l’offre de nouveaux biens immobiliers.

D’autre part, les incertitudes économiques, renforcées par la fluctuation des taux d’intérêt, rendent plus complexes le financement et la commercialisation de projets, incitant les promoteurs à la prudence et limitant les mises en chantier. Les ménages se montrent réticents à s’engager dans l’achat de logements neufs, notamment en raison de la baisse de leur pouvoir d’achat.

Dans ce contexte, le secteur de la construction doit s’adapter en repensant la viabilité économique de ses opérations, tout en intégrant les impératifs environnementaux et réglementaires, pour espérer renouer avec une croissance plus soutenue.

Quelles sont les perspectives d’avenir du marché immobilier neuf en début d’année 2025 ?

Alors que l’année 2024 tire à sa fin, le marché immobilier neuf à Toulouse continue de traverser une crise profonde, et les signaux ne sont guère encourageants quant à une reprise imminente début 2025. Les données récentes, associées à des informations nationales inquiétantes, peignent un tableau sombre de la situation.

L’une des préoccupations majeures du marché immobilier toulousain réside dans la très faible offre de logements neufs. Ce trimestre, en effet, seulement 2 021 lots ont été mis en vente dans l’aire urbaine toulousaine, ce qui représente une chute de 25 % par rapport à l’année précédente à la même époque. Mickaël Merz, président de l’Observatoire de l’immobilier toulousain et directeur de Sporting Promotion, précise : “Nous devrions terminer 2024 avec à peine plus de 2 500 ventes réalisées, c’est très loin évidemment de l’objectif de 7 500 logements neufs à produire chaque année.” Cette situation inquiétante laisse entrevoir des années de pénuries, avec des répercussions énormes à venir, notamment sur le marché de la location, qui pourrait être particulièrement affecté par ce manque d’offre.

Les prix moyens au mètre carré ont légèrement diminué, s’établissant à environ 4 500 €, soit une baisse de près de 2 % par rapport à 2023. Cependant, cette baisse est insuffisante pour compenser la chute des volumes de vente. Mickaël Merz, souligne que “les promoteurs ont perdu 15 % de leurs collaborateurs et il y aura d’autres plans de licenciements“, indiquant une fragilité accrue du secteur.

Pour 2025, les perspectives restent préoccupantes. M. Merz anticipe de nouvelles défaillances dans la profession, malgré un léger regain des ventes à investisseurs ce trimestre. Il avertit que “les promoteurs toulousains restent extrêmement pessimistes pour la fin 2024 et surtout pour 2025“. Cette situation pourrait entraîner une pénurie de logements et une hausse des prix, rendant l’accès au logement encore plus difficile pour les Toulousains.

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