Le blog de la construction et de l’immobilier neuf à Toulouse et sa région

Construire Occitanie est un blog dédié à l’actualité de la construction et de l’immobilier neuf en région toulousaine (et plus généralement à l’Occitanie). Ce site est tenu par une petite équipe d’anciens professionnels du secteur qui souhaitaient partager en toute liberté leur point de vue sur l’évolution d’un secteur en pleine évolution. L’idée est de porter un regard critique mais aussi positif sur les dernières initiatives en cours au sein de notre belle région. Les articles arriveront prochainement, au fil des disponibilités des contributeurs. Bonne lecture !

Ô Toulouse ! Une ville au marché immobilier dynamique

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Toulouse est surnommée « la ville rose » pour la couleur des briques des monuments de son centre. Son histoire remonte jusqu’à l’antique TOLOSA, et la cité ainsi que les vestiges du temps se retrouvent dans sa cathédrale romane, son capitole datant de la renaissance ou encore ses allées haussmanniennes. La ville compte 511 684 habitants (1 360 829 habitants si on englobe la zone urbaine qui l’entoure), la population progresse de 1,2% par an depuis 2013. Son bassin économique dont Airbus est la figure de proue, ses universités d’excellence et son cadre de vie exceptionnel en font l’une des villes les plus attractives de France. Toulouse est la capitale européenne de l’industrie aéronautique et spatiale, mais elle est aussi l’un des hauts lieux du sport avec son célèbre club de rugby le Stade Toulousain, et est réputée pour sa gastronomie dans le monde entier.

Tout savoir en un clin d’œil : notre analyse du secteur toulousain de la construction et de l’immobilier fin 2025

[Mis à jour par Ana Martin le 27/02/2026]

Au cours du quatrième trimestre 2025, le marché de l’immobilier neuf à Toulouse a poursuivi sa dégradation, dans la continuité des tendances amorcées fin 2024. Les données publiées par l’Observer de l’immobilier toulousain confirment une situation structurellement fragile, marquée par la fin du dispositif Pinel, la baisse des volumes de commercialisation et la diminution de la demande investisseur.

  • Forte contraction des mises en vente : sur le quatrième trimestre 2025, seuls 290 logements ont été mis en commercialisation à Toulouse, soit une baisse de 20,3 % par rapport au quatrième trimestre 2024 et de -19,3 % par rapport à 2023. Cette raréfaction de l’offre reflète une alimentation de marché historiquement faible.
  • Chute des réservations nettes : seules 246 ventes au détail ont été comptabilisées sur la même période, en baisse de 38 % par rapport à 2024 et de 20 % par rapport à 2023. Cette diminution est directement liée à la disparition de l’effet d’aubaine Pinel et au maintien de taux d’intérêt élevés, autour de 3,5 % sur 25 ans.
  • Effondrement du segment investisseurs : à l’échelle de Toulouse, les ventes à investisseurs reculent de 76 % entre 2024 et 2025. L’année 2025 totalise 229 réservations, dont 134 réalisées en LLI investisseur et 90 en libre classique, contre 810 ventes enregistrées en 2024.
  • Résistance des ventes à occupants : la part des ventes à occupants représente 750 réservations entre 2024 et 2025. Parmi les 63 % de ventes à occupants en accession aidée, 34 % sont réalisées via le PSLA, 33 % en périmètre RU et 17 % en BRS, illustrant la montée en puissance des dispositifs d’accession sociale.
  • Offre commerciale en forte baisse : le stock disponible à Toulouse s’élève à 1 127 logements, soit une hausse de 3,3 % par rapport à 2024 et de – 43,5 % par rapport à 2023.
  • Prix en légère hausse dans la ville centre :À Toulouse intra-muros, le prix moyen atteint 4 783 €/m² (logements collectifs libres, hors stationnement), en baisse de 1,5 % par rapport à 2024.

Ces chiffres reflètent un marché immobilier neuf toulousain qui reste fragile et qui est loin d’être stabilisé. Le dynamisme apparent dû à la hausse des réservations cache une réalité plus complexe : d’un côté, la demande investisseur reste vive, soutenue par l’attrait de la pierre comme valeur refuge ; de l’autre, les difficultés structurelles (rareté du foncier, hausse des coûts, lourdeur administrative) freinent la fluidité du marché. Les acteurs locaux de la promotion immobilière redoutent que cette situation se pérennise et qu’une forme de sous-offre chronique compromette le renouvellement du parc, accentuant de fait les tensions sur les prix et restreignant l’accessibilité de l’immobilier neuf pour certains profils d’acquéreurs.

Quelles sont les tendances du BTP en Occitanie ?

Selon les derniers chiffres publiés par la CERC Occitanie, la région compte 36 900 logements autorisés sur les douze derniers mois à fin juillet 2025, soit une baisse de 2,3 % sur un an. En revanche, les mises en chantier progressent de 7,0 %, pour atteindre 31 300 logements sur la même période. Ces évolutions contrastées traduisent une dynamique régionale globalement moins favorable que la moyenne nationale, où les logements autorisés augmentent de 3,8 % et les mises en chantier de 6,0 %.

Les mises en vente de logements reculent nettement : 5 321 logements ont été commercialisés à fin du deuxième trimestre 2025, soit une diminution de 17,5 % sur un an. De même, les réservations en bloc baissent de 12,6 %, pour un total de 5 864 logements réservés. Du côté non résidentiel, les surfaces de locaux autorisés progressent de 7,0 % (4 081 millions de m²), tandis que les surfaces mises en chantier reculent de 9,9 % (1 848 millions de m²).

Dans ce contexte, le secteur de la construction doit s’adapter en repensant la viabilité économique de ses opérations, tout en intégrant les impératifs environnementaux et réglementaires, pour espérer renouer avec une croissance plus soutenue.

Quelles sont les perspectives d’avenir du marché immobilier neuf en début d’année 2026 ?

En 2026, le marché immobilier neuf toulousain demeure en grande difficulté. Les données publiées par l’ObserveR confirment l’installation d’une crise durable, sans signaux clairs de reprise à court terme. Malgré quelques ajustements ponctuels, la dynamique de fond reste orientée à la baisse.

L’un des points les plus préoccupants concerne le niveau historiquement bas de l’offre de logements neufs. Au quatrième trimestre 2025, seuls 531 logements ont été mis en vente dans l’aire urbaine, soit –16,4% par rapport au quatrième trimestre 2024 et –11,5 % par rapport à 2023. Ce déficit d’alimentation du marché pèse directement sur le volume de transactions. Mickaël Merz, président de l’Observatoire de l’immobilier toulousain et directeur de Sporting Promotion, précise : « Les volumes restent sur des niveaux historiquement bas et continuent de diminuer ».

Sur le plan des prix, la correction reste limitée. Le prix moyen s’établit à 4 374 €/m² dans l’aire urbaine toulousaine, soit une baisse de 4,1% sur un an, et à 4 783 €/m² dans la ville centre, en hausse de 3,8 % par rapport à 2024 en raison du faible nombre de ventes et de la concentration sur des programmes plus haut de gamme. Cette évolution contenue des prix ne suffit pas à compenser la chute des volumes. Mickaël Merz, souligne que “les promoteurs ont perdu 15 % de leurs collaborateurs et il y aura d’autres plans de licenciements“, indiquant une fragilité accrue du secteur.

Concernant l’année 2026, le président de l’ObserveR reste très réservé. Les prévisions d’activité pour le deuxième trimestre 2026 sont en recul, avec des carnets de commandes qui s’érodent et un niveau d’offre toujours insuffisant. Cette situation pourrait entraîner une pénurie de logements et une hausse des prix, rendant l’accès au logement encore plus difficile pour les Toulousains.

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