Le blog de la construction et de l’immobilier neuf à Toulouse et sa région

Construire Occitanie est un blog dédié à l’actualité de la construction et de l’immobilier neuf en région toulousaine (et plus généralement à l’Occitanie). Ce site est tenu par une petite équipe d’anciens professionnels du secteur qui souhaitaient partager en toute liberté leur point de vue sur l’évolution d’un secteur en pleine évolution. L’idée est de porter un regard critique mais aussi positif sur les dernières initiatives en cours au sein de notre belle région. Les articles arriveront prochainement, au fil des disponibilités des contributeurs. Bonne lecture !

Ô Toulouse ! Une ville au marché immobilier dynamique

Toulouse-construire-occitanie

Toulouse est surnommée « la ville rose » pour la couleur des briques des monuments de son centre. Son histoire remonte jusqu’à l’antique TOLOSA, et la cité ainsi que les vestiges du temps se retrouvent dans sa cathédrale romane, son capitole datant de la Renaissance ou encore ses allées haussmanniennes. Selon l’INSEE (2026), la ville compte 514 819 habitants (1 529 112 habitants si on englobe l’aire d’attraction de Toulouse), la population progresse de 1,2 % par an entre 2017 et 2023. Son bassin économique, dont Airbus est la figure de proue, ses universités d’excellence et son cadre de vie exceptionnel en font l’une des villes les plus attractives de France. Toulouse est la capitale européenne de l’industrie aéronautique et spatiale, mais elle est aussi l’un des hauts lieux du sport avec son célèbre club de rugby le Stade Toulousain, et est réputée pour sa gastronomie dans le monde entier.

Tout savoir en un clin d’œil : notre analyse du secteur toulousain de la construction et de l’immobilier au T2 2026

[Mis à jour par Ana Martin le 09/09/2026]

Au cours du deuxième trimestre 2026, le marché de l’immobilier neuf dans l’aire urbaine de Toulouse reste fragile, malgré un redressement des ventes par rapport au deuxième trimestre 2025. Les données publiées par l’Observer de l’immobilier toulousain et la Fédération des promoteurs immobiliers (2026) confirment une situation structurellement fragile, marquée par la fin du dispositif Pinel, la faiblesse des volumes de commercialisation et la recomposition de la demande investisseur.

  • Un rebond des réservations nettes : au 2ᵉ trimestre 2026, l’aire urbaine de Toulouse comptabilise 648 réservations nettes, soit une hausse de 21 % par rapport au 2ᵉ trimestre 2025. Sur l’ensemble du premier semestre 2026, les ventes progressent de 13 % par rapport au premier semestre 2025. Cette progression reste toutefois limitée et ne permet pas de parler d’une reprise franche du marché.
  • Une alimentation du marché en hausse : les mises en vente atteignent 1 229 lancements commerciaux au 2ᵉ trimestre 2026, en hausse de 32 % sur un an. Sur le premier semestre, elles progressent de 16 % par rapport au premier semestre 2025. Ce niveau reste néanmoins faible au regard des besoins du territoire et ne permet pas de reconstituer durablement une offre abondante.
  • Un retour marqué des investisseurs : les ventes à investisseurs atteignent 306 unités au 2ᵉ trimestre 2026 et ont presque triplé sur un an. Leur part dans les ventes au détail remonte à 47 %, contre 22 % au 2ᵉ trimestre 2025. Ce mouvement traduit un net regain d’intérêt, sans retrouver pour autant les volumes historiques du marché.
  • Des ventes à occupants toujours majoritaires au premier semestre : au 2ᵉ trimestre, les ventes à propriétaires occupants s’établissent à 342 unités, en baisse de 18 % sur un an. Leur dynamique reste freinée par les conditions de financement et par le niveau des prix.
  • Une forte progression des dispositifs aidés : les ventes aidées représentent désormais une part structurante du marché toulousain. Les données détaillées publiées par la FPI pour le 2ᵉ trimestre 2026 ne ventilent toutefois pas les ventes à occupants entre BRS, PSLA et TVA réduite, contrairement au bilan détaillé du premier trimestre.
  • Une offre commerciale qui se reconstitue : à la fin du 2ᵉ trimestre 2026, l’offre disponible dans l’aire urbaine de Toulouse s’élève à 3 203 logements, en hausse de 5 % sur un an. Cette offre représente 17 mois de commercialisation, contre 13,2 mois à la fin du 2ᵉ trimestre 2025. L’offre de logements collectifs en projet progresse de 27 %, tandis que celle des logements en construction recule de 23 %.
  • Des prix en légère hausse : le prix moyen des logements collectifs neufs dans l’aire urbaine de Toulouse s’établit à 4 559 €/m² hors parking au 2ᵉ trimestre 2026, soit une progression de 1,6 % sur un an.

Ces chiffres montrent que le marché immobilier neuf toulousain ne s’est pas encore stabilisé. Le deuxième trimestre 2026 laisse apparaître quelques signaux positifs, notamment la hausse des ventes à investisseurs et la progression des mises en vente. Toutefois, la faiblesse persistante des volumes et la fragilité de la demande empêchent encore d’évoquer une véritable reprise. Le marché entre plutôt dans une phase de recomposition, où l’accession aidée, le BRS, la TVA réduite et le LLI particuliers jouent un rôle croissant.

Quelles sont les tendances du BTP en Occitanie ?

Selon les derniers chiffres publiés par l’INSEE et le SDES en septembre 2026, le nombre de logements autorisés repart à la baisse en Occitanie au 2ᵉ trimestre 2026 alors que le CERC Occitanie avaient annoncé un bond annuel de 18,2 % en avril 2026. L’indice des logements autorisés, en base 100 au 4ᵉ trimestre 2019, passe de 83,1 au 1ᵉʳ trimestre à 62,4 au 2ᵉ trimestre 2026. Les mises en chantier résistent davantage : leur indice s’établit à 73,7 au 2ᵉ trimestre 2026, contre 75,0 au trimestre précédent et seulement 54,6 au 2ᵉ trimestre 2025. Cette évolution montre que la production résidentielle retrouve un certain dynamisme opérationnel, même si elle reste fragile au regard de la crise traversée par le logement neuf depuis 2023.

Les données les plus récentes disponibles prolongent ce constat. Sur les trois mois allant de mai à juillet 2026, 8 900 logements ont été autorisés en Occitanie, soit une diminution de 25,1 % par rapport à la même période de 2025. Sur douze mois, la région totalise 34 990 logements autorisés, en recul de 0,8 %. La Haute-Garonne se distingue cependant avec 9 850 autorisations sur douze mois, en hausse de 20,2 %. Le secteur des locaux non résidentiels reste également en retrait : 3,685 millions de m² ont été autorisés sur douze mois en Occitanie, soit une baisse de 8,4 %.

Dans ce contexte, le secteur du BTP en Occitanie reste dans une phase d’ajustement. Le recul des autorisations au deuxième trimestre contraste avec un niveau de mises en chantier nettement supérieur à celui observé un an plus tôt. La reprise ne pourra être confirmée que si l’amélioration se traduit durablement par des chantiers, des ventes et une activité plus soutenue pour l’ensemble de la filière.

Quelles sont les perspectives d’avenir du marché immobilier neuf pour la fin de l’année 2026 ?

En 2026, le marché immobilier neuf toulousain demeure en grande difficulté, même si les chiffres du deuxième trimestre laissent apparaître un redressement. D’après les données du 2ᵉ trimestre 2026 publiées le 9 septembre par l’Observatoire de la FPI à partir des données de l’ObserveR, les ventes progressent de 21 % par rapport au deuxième trimestre 2025. Sur l’ensemble du premier semestre, elles progressent de 13 %. Le marché entre ainsi davantage dans une phase de stabilisation fragile que dans une véritable reprise.

Au 2ᵉ trimestre 2026, 1 229 logements ont été mis en vente dans l’aire urbaine toulousaine, soit +32 % par rapport au 2ᵉ trimestre 2025. Dans le même temps, l’offre commerciale atteint 3 203 logements, en hausse de 5 % sur un an. Elle représente désormais 17 mois de commercialisation, contre 13,2 mois un an auparavant. Mickaël Merz, président de l’Observatoire de l’immobilier toulousain et directeur de Sporting Promotion, précise : « Les mises en vente comme les ventes au détail de logements neufs repartent enfin à la hausse dans l’ensemble de l’aire urbaine toulousaine, et ce n’est que le début ».

Sur le plan des prix, la correction ne se confirme pas. Dans l’aire urbaine toulousaine, le prix moyen atteint 4 559 €/m² hors parking au 2ᵉ trimestre 2026, soit 1,6 % de plus qu’au 2ᵉ trimestre 2025, où il s’établissait à 4 487 €/m².

Malgré un contexte encore fragile, l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun le 21 février 2026 (avec une fin annoncée au 31 décembre 2028) pourrait radicalement changer la donne et donner le coup d’envoi d’une relance durable de la construction. Ce nouveau cadre fiscal, attendu de longue date par les acteurs de l’immobilier, vise à redonner de l’air aux bâtisseurs et de la visibilité aux acquéreurs. Le deuxième trimestre fournit un premier signal notable à Toulouse : les ventes à investisseurs atteignent 306 unités et leur part grimpe de 22 % à 47 % des ventes au détail en un an

Pour Pascal Boulanger, président de la FPI, cette étape n’est que le début d’un chantier collectif d’envergure :

« Retroussons nos manches. Nous avons obtenu le dispositif Jeanbrun; à nous, désormais, d’en faire un dispositif connu, compris et plébiscité par les investisseurs particuliers. Ensemble, sans hésitation, avec toute l’énergie nécessaire, faisons en sorte que les objectifs du “Plan Relance Logement” deviennent une réalité. »

Les derniers articles proposés par l’équipe du site