Article rédigé le 02/04/2025 par Michel.D
À Toulouse, le début d’année 2025 dresse un bilan contrasté pour le marché immobilier neuf. Alors que les acheteurs en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) se confrontent à des défis spécifiques, l’importance de souscrire une assurance habitation adaptée n’a jamais été aussi cruciale. Entre les garanties offertes par les promoteurs et les risques inhérents à la construction, quels sont les enjeux pour les futurs propriétaires toulousains ?
Quelles sont les garanties offertes par le promoteur immobilier ?
L’achat en VEFA est encadré par des garanties obligatoires qui protègent l’acheteur.
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés dans l’année suivant la livraison, tandis que la garantie biennale permet de réparer ou remplacer les éléments d’équipement dissociables de la construction pendant deux ans.
La garantie décennale, elle, concerne la structure du bâtiment sur dix ans.
À cela s’ajoute l’assurance dommages-ouvrage, qui prend en charge rapidement les réparations relevant de la garantie décennale sans attendre une décision de justice.
Cependant, ces garanties ont leurs limites et ne couvrent pas les dommages tels que les dégâts des eaux, les incendies ou les cambriolages. Pour se prémunir contre ce type de risques, l’idéal consiste à souscrire directement une assurance habitation (MRH ou PNO).
Quel est le moment idéal pour souscrire une assurance habitation ?
L’assurance habitation est indispensable, que l’on soit propriétaire ou locataire. Pour les achats en VEFA, la souscription doit idéalement intervenir dès la signature du contrat de réservation. Cela permet de se prémunir contre les aléas de la construction, tels que les retards de livraison ou les sinistres sur le chantier. En effet, selon une étude de l’UFC-Que Choisir en 2019, près de 29 % des acheteurs en VEFA ont subi un retard de livraison, avec un coût moyen de 4 500 euros par acquéreur (source : UFC Que Choisir).
En complément des garanties offertes par le promoteur, l’assurance habitation assure la protection du bien contre une multitude de risques, incluant les catastrophes naturelles, les actes de vandalisme, ou encore les dommages électriques. Elle peut également inclure une garantie responsabilité civile, qui protège le propriétaire en cas de dommages causés à des tiers. “Nombreux sont les futurs propriétaires qui souscrivent une assurance habitation dès la signature du contrat de réservation” explique O. Massasso d’AXA Assurance. “Cela permet non seulement de protéger leur investissement pendant la phase de construction, mais aussi de vivre sereinement une fois les clés en main, sachant que leur bien est couvert contre les incidents que les garanties du promoteur ne prennent pas en charge” (source : AXA Assurance).
Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir la bonne assurance ?
Choisir une assurance habitation est une étape importante de la vie d’un propriétaire ou d’un locataire. En effet, cette assurance permet de se protéger en cas de sinistre, et peut couvrir les frais de réparation ou de remplacement de son logement et de ses biens.
Voici les principaux critères à prendre en compte pour choisir la bonne assurance habitation :
- Le type de couverture : il existe deux principaux types de couvertures habitation : l’assurance tous risques et l’assurance au risque nommé. L’assurance tous risques couvre tous les risques, excepté ceux qui sont expressément exclus. L’assurance au risque nommé, quant à elle, couvre uniquement les risques qui sont explicitement mentionnés dans le contrat.
- Le montant de la couverture : le montant de la couverture correspond à la somme maximale que l’assureur s’engage à verser en cas de sinistre. Il est important de choisir un montant suffisant pour couvrir la valeur de votre logement et de vos biens.
- Le montant de la franchise : la franchise est la part du sinistre qui reste à la charge de l’assuré. Elle est généralement exprimée en pourcentage ou en euros. Il est important de choisir un montant de franchise qui vous convient, en fonction de votre budget et de votre niveau de risque.
- Le plafond d’indemnisation : le plafond d’indemnisation correspond à la somme maximale que l’assureur peut verser en cas de sinistre. Il est important de choisir un plafond d’indemnisation suffisant pour couvrir la valeur de votre logement et de vos biens.
- Les exclusions de garantie : les exclusions de garantie sont les risques qui ne sont pas couverts par l’assurance. Il est important de bien les connaître avant de souscrire un contrat, afin d’éviter toute mauvaise surprise en cas de sinistre.
Faut-il toujours acheter dans l’immobilier neuf à Toulouse ?
Selon le dernier dossier de presse de l’Observatoire de la FPI, le marché du neuf en France connaît une contraction marquée : en 2024, les autorisations de logements collectifs chutent de 12,3 %, et en Occitanie, la baisse atteint 20,9 %. À Toulouse, les mises en vente reculent de 22 % sur l’année. L’offre commerciale diminue fortement (-37 %), traduisant une tension sur la production neuve.
Pourtant, des opportunités demeurent. Les promoteurs accordent des remises afin d’écouler leurs stocks, alors que le prix moyen augmente légèrement (+2,6 %, soit 4 585 €/m²). Les ventes à investisseurs progressent (+5 %), représentant 50 % des ventes au détail, tandis que celles aux occupants baissent de 15 %. Les ventes en bloc, en forte hausse (+53 %), profitent aux bailleurs sociaux et au logement locatif intermédiaire.
Dans ce contexte, investir dans le neuf à Toulouse peut rester pertinent, à condition d’adopter une approche sélective et bien informée (cf. site de la FFB).
Sur le plan gouvernemental, des annonces importantes ont été faites. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est prolongé jusqu’en 2027. Le Bail Réel Solidaire (source : site BRS Immo), de son côté, gagne en attractivité à Toulouse avec une augmentation des plafonds de ressources. Les taux de crédit continuent de baisser, atteignant désormais 3,19 % en février 2025, facilitant l’accès au crédit pour certains acquéreurs.
Devenir propriétaire dans l’immobilier neuf à Toulouse reste une option valable, mais elle doit être considérée avec prudence et discernement. Les acheteurs doivent peser les avantages fiscaux et les remises proposées face à la situation actuelle du marché et aux évolutions réglementaires. L’assurance en VEFA, quant à elle, demeure un élément essentiel pour sécuriser son investissement dans ce contexte incertain.
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