Dans un contexte de crise du logement et de raréfaction de l’offre locative, le statut de bailleur privé s’affirme comme une réponse ambitieuse pour relancer l’investissement immobilier. Ce dispositif, encore en discussion parlementaire, encourage la location durable à loyers maîtrisés, tout en offrant une fiscalité attractive et une sécurité juridique renforcée aux propriétaires après la disparition du dispositif Pinel le 31 décembre dernier.
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Qu’est-ce que les investisseurs peuvent attendre du statut de bailleur privé ?
Le bailleur privé correspond à tout investisseur, qu’il s’agisse d’un particulier, d’une SCI ou d’un acteur institutionnel, qui met un bien immobilier en location dans le parc privé. Le futur statut de bailleur privé a pour vocation de mieux encadrer ce rôle afin de rétablir la confiance des investisseurs et de renforcer la stabilité de l’offre locative, aujourd’hui mise à mal par un contexte réglementaire et fiscal de plus en plus complexe.
Le dispositif à des objectifs clairs
- Relancer l’investissement locatif privé après le recul du dispositif Pinel.
- Garantir une offre pérenne de logements abordables dans les zones tendues, en encourageant les loyers maîtrisés.
Selon le rapport Daubresse–Cosson publié le 30 juin 2025, le parc locatif privé représente plus de 50 % de l’offre locative en France. L’intégration du statut dans la loi de finances 2026 serait une étape structurante pour l’ensemble du secteur.
Quelles sont les grandes lignes du projet de statut de bailleur privé ?
Face à la pénurie croissante de logements locatifs, notamment dans les métropoles tendues comme Paris, Lyon ou Toulouse, le statut vise à redonner confiance aux investisseurs grâce à un cadre simplifié.
Un amortissement fiscal renforcé
- 80 % du coût du bien amortissable sur 20 ans, soit 4 %/an pour l’ancien avec travaux et 5 %/an pour le neuf.
- Bonus d’amortissement de 0,5 à 1,5 % pour les loyers inférieurs au marché local, afin de soutenir la location sociale ou intermédiaire.
Un déficit foncier porté jusqu’à 40 000 €
Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global passerait de 10 700 € à 40 000 €, permettant aux bailleurs de financer leurs rénovations énergétiques ou structurelles tout en allégeant leur fiscalité.
Réforme du micro-foncier et des plus-values immobilières
- Abattement forfaitaire du micro-foncier porté de 30 % à 50 %, avec un plafond relevé à 30 000 € de loyers annuels.
- Exonération totale des plus-values au bout de 20 ans de détention (contre 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux actuellement).
- Exclusion des résidences principales louées de l’assiette IFI, pour renforcer l’attractivité patrimoniale.
Un calendrier clair et des ambitions fortes
Selon Michael Merz, directeur de Sporting Promotion, la mise en place du statut de bailleur privé pourrait intervenir dès le 1ᵉʳ décembre 2025 pour les nouveaux baux, accompagnée de clauses anti-abus destinées à éviter les montages opportunistes. Le gouvernement prévoit ainsi la création de 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030, grâce à la mobilisation accrue des investisseurs privés et à la relance du parc locatif. Cette dynamique devrait également avoir un impact positif sur la filière construction et générer des recettes fiscales nettes importantes sur la période 2026–2032.
Les avantages concrets du statut de bailleur privé pour les investisseurs
Le futur statut se distingue par sa stabilité fiscale, sa souplesse et sa vision à long terme, ce qui en fait une alternative crédible aux dispositifs existants.
Une fiscalité compétitive
En combinant amortissement, abattements renforcés et déficit foncier élargi, le statut propose un régime fiscal plus avantageux que le Pinel ou le Denormandie, avec une meilleure lisibilité dans le temps.
Des démarches simplifiées
L’unification et la clarification des règles permettront une gestion locative plus fluide, y compris pour les particuliers non professionnels.
Une sécurité juridique renforcée
L’encadrement précis des loyers et des baux réduit les risques contentieux et apporte une visibilité accrue aux investisseurs.
Un outil de capitalisation patrimoniale durable
- Valorisation progressive du bien.
- Revenus locatifs stables.
- Préparation de la retraite via la capitalisation immobilière long terme.
Un tournant majeur pour l’investissement locatif en France
Le statut de bailleur privé représente bien plus qu’un simple outil fiscal : il incarne une stratégie globale de relance du logement locatif. En associant incitations fiscales puissantes, sécurité juridique et politique de loyers maîtrisés, il pourrait transformer en profondeur le marché locatif privé dès 2026.
Les investisseurs avertis ont tout intérêt à se positionner dès la sortie du dispositif, notamment dans les zones tendues en Occitanie comme Toulouse ou Montpellier, où la demande locative reste structurellement forte.