Dans un contexte de crise durable du logement et de recul de l’investissement locatif, le statut de bailleur privé a d’abord été présenté par le gouvernement comme l’un des leviers majeurs pour redonner de l’élan au marché. Pensé pour soutenir la production de logements, remettre des biens sur le marché locatif et rétablir la confiance des investisseurs, ce cadre a progressivement évolué et se nomme désormais dispositif Jeanbrun.
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Pourquoi les bailleurs privés occupent-t-ils une place centrale dans la relance du logement ?
Le bailleur privé correspond à tout investisseur, qu’il s’agisse d’un particulier, d’une SCI ou d’un acteur institutionnel, qui met un bien immobilier en location dans le parc privé. Selon le rapport Daubresse–Cosson publié du 30 juin 2025, le parc locatif privé représente plus de 50 % de l’offre locative en France. La création d’un dispositif d’investissement pour les bailleurs privés a pour vocation de mieux encadrer ce rôle afin de rétablir la confiance des investisseurs et de renforcer la stabilité de l’offre locative, aujourd’hui mise à mal par un contexte réglementaire et fiscal de plus en plus complexe.
Le dispositif à des objectifs clairs
- Relancer l’investissement locatif privé après le recul du dispositif Pinel.
- Garantir une offre pérenne de logements abordables dans les zones tendues, en encourageant les loyers maîtrisés.
La mise en place du dispositif Jeanbrun pour inciter l’investissement des bailleurs privés
La loi de finances pour 2026 a créé un nouveau mécanisme de déduction sur les revenus fonciers, fondé sur l’amortissement du logement. Le dispositif concerne les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec une ouverture au neuf, à la VEFA et à certains logements anciens avec travaux lourds.
Le mécanisme repose sur une déduction annuelle des revenus fonciers, calculée sur la valeur amortissable du bien, hors foncier. Le foncier est forfaitairement estimé à 20 % du prix d’acquisition, ce qui signifie que l’amortissement porte sur 80 % de la base. Le taux d’amortissement est de 3,5 % dans le neuf en location intermédiaire et de 3 % dans l’ancien en location intermédiaire, avec majoration en cas de location sociale ou très sociale.
Un calendrier clair et des ambitions fortes
Adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun marque une nouvelle étape pour l’investissement locatif privé. Comme le souligne Mickaël Merz, président de Sporting Promotion, ce nouveau cadre fiscal est appelé à prendre le relais des anciens mécanismes de soutien à l’investissement et pourrait contribuer à redonner de l’élan au marché du logement neuf.
Les avantages pour les investisseurs bailleurs privés
Une fiscalité compétitive
Grâce à l’amortissement et à la possibilité de cumuler l’amortissement avec le déficit foncier, cette loi améliore la rentabilité nette de l’investissement.
Générer des revenus complémentaires
L’investissement locatif permet de percevoir des loyers réguliers et de générer des revenus complémentaires. Dans un marché où la demande locative reste soutenue, il représente un levier intéressant pour sécuriser son budget ou préparer la retraite.
Se bâtir un patrimoine
Au-delà des revenus, ce dispositif permet de construire un patrimoine immobilier dans la durée. Le bien peut se valoriser avec le temps, tout en constituant un actif transmissible et un support de capitalisation solide.
Un tournant majeur pour l’investissement locatif en France
Le dispositif Jeanbrun représente bien plus qu’un simple outil fiscal : il incarne une stratégie globale de relance du logement locatif. En associant incitations fiscales puissantes, sécurité juridique et politique de loyers maîtrisés, il pourrait transformer en profondeur le marché locatif privé en 2026.
Les investisseurs avertis ont tout intérêt à se positionner, notamment dans les zones tendues en Occitanie comme Toulouse ou Montpellier, où la demande locative reste structurellement forte.
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